货值从30亿到超300亿 北京国安府归属仍成谜

(原标题：烂尾10余年总市值超400亿 北京国安府归属仍成谜)

每经记者 陈梦妤

距离天安门广场2公里的宣武门黄金地段，有一个烂尾10余年的项目——国安府。

顶着北京二环内唯一一个在建住宅项目的光环，国安府自立项起便备受瞩目。这10余年间，伴随着数次停摆和诉讼，楼盘售价已经从8万元/平方米飙涨至18万元/平方米，而围绕项目地块(庄胜二期A-G地块)股权的争执和博弈更是从未停歇。

这几天，因为中国信达的一纸公告，数百亿元货值的国安府以及一期“被退房”的33位业主的房屋归属再次成为焦点。

货值从30亿到超300亿

距离国安府所在的庄胜二期A-G地块启动拆迁(2002年)，已经过去了17年。

作为北京二环内黄金地段的旧城改造项目，庄胜二期A-G地块面积超过7万平方米，规划总建筑面积约40万平方米，但负债累累的北京庄胜房地产开发有限公司(以下简称北京庄胜)迟迟未能完成开发工作。

作为债权人，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(以下简称信达北分)拟通过子公司信达投资有限公司(以下简称信达投资)对北京庄胜进行重组。三方为此成立了项目公司——北京信达置业有限公司(以下简称信达置业)，注册资本4亿元。三方约定，北京庄胜以1亿元入股，占20%股权。

信达投资是不良资产处置高手，但在房地产开发方面却有些力不从心。“信达那两年只完成了个位数的拆迁工作，整个项目基本是处于停滞阶段的，几乎没有进展。”一位关注庄胜二期A-G地块多年的业内人士告诉《每日经济新闻》记者。由此，信达投资便寻求项目转手，在北京金融资产交易所将信达置业100%股权挂牌出售。2012年10月31日，在经历一次流拍之后，中信国安以13.6亿元摘取了信达置业全部股权，并同意承继全部相关义务，包括认可北京庄胜的20%股权。

但北京庄胜并不认可这次出售行为。2013年，北京庄胜将信达北分、信达投资、信达置业一同告上法庭，要求解除相关协议，返还庄胜二期A-G地块权益，并支付违约金10亿元。

2015年，北京市高级人民法院作出一审判决，驳回北京庄胜的诉讼请求，并要求北京庄胜完成27.3亿元的发票以及拆迁资料移交。据界面新闻，10余年间，这27.3亿元发票还将带来近11亿元土地增值税。

北京庄胜不服，上诉至最高人民法院。蹊跷的是，在双方证供相同的情况下，最高人民法院完全推翻了北京市高级人民法院的一审判决。

2017年3月，最高人民法院二审判决认为，信达投资出售股权予中信国安为恶意违约行为，北京庄胜有权解除相关协议。A-G地块的权益将以15年前的价格归还给北京庄胜，信达投资方面还需向北京庄胜支付10亿元违约金。

换言之，由于中信国安承继了信达置业全部相关义务，返还地块项目权益的重担便落到了中信国安身上。

根据中国信达8月15日的最新公告，北京市第三中级人民法院要求信达投资向庄胜支付违约金及诉讼费合计约人民币10亿元。因二审判决庄胜向信达投资返还合同款项约人民币27.3亿元，信达投资向北京市第三中级人民法院表示同意抵消约人民币10亿元。

截至公告日，诉讼仍处于法院再审申请审查期。

《每日经济新闻》记者了解到，中信国安在接手该地块后投入了大量人力和数百亿元资金，完成了对6家企业和400余户居民的拆迁工作。

“中信国安其实有点冤，一来黄金地块可能要物归原主，二来没有补偿，之前的投资很可能收不回来。”上述业内人士称，“如果真的按不到30亿元(原价27.3亿元)归还，那中信国安这笔交易真的亏大了，毕竟庄胜这个体量的地块在二环里已经堪称绝版，这么多年过去，市值也远不止10倍的300亿元。”

单价从8万元到18万元

国安府是这场17年土地纠纷的牺牲品。

由于所在地块被查封，项目售楼处已经大门紧闭。《每日经济新闻》记者辗转联系上了一位中介机构的国安府销售人员，在他发来的项目楼书中，尽是“府世脉络，国之正脉阅春秋，宣武门前，盛世资源归于二环，地脉、国脉、文脉、学脉”之类的奢华字眼。

据悉，国安府在设计规划中将明代大学者朱彝尊的四合院故居包括在内，后者1984年便已被列为北京市文物保护单位。记者实地探访后证实，庄胜二期A-G地块目前已经停工，工地大门紧闭，只立着一块写有“院内随时有车进出”的牌子。

“二环内新房供应几乎为零，一期开盘的时候是8万元/平方米，100多套房源都是南北通透的大户型，卖得很好。”上述销售人员告诉记者，“本来二期是计划2017年底开盘的，但地块纠纷太复杂了，现在项目又停工了，未来不确定性因素太大，这可能是部分业主选择脱手的主要原因。最近又新出了一套228平方米大户型，4100万元，这个价格还可以大谈。”

“现在单价17万元/平方米左右(具体区间在16万~18万元/平方米)，不过如果不是对开发商或风水特别有讲究，我们不建议您购买。”销售人员直言不讳，“小区业主自住的其实不太多，很多都是在北京有多套房的，所以出租的房源会多一些，228平方米的户型月租金基本在4万元以上。”

而国安府的各种不确定因素，也令这个项目步步成为“绝版”。

根据中信国安城市发展控股有限公司(国安府操盘方，以下简称国安城市)方面的说法，国安府项目一期(即庄胜危改二期B地块)于2014年11月15日开工，2017年12月20日竣工验收。2015年6月，为支持北京市核心城区控制高度调整工作，将B地块的规划由原45米降低至36米，工程受此影响停滞达10个月之久。此外，由于项目地处二环内，为支持“2016～2017年供暖季大气重污染行动”等，项目累计停工400余天。

“当时已经做完网签了，但据说是受北京市核心区控高政策影响，项目由15层调整为12层，生生削去了3层，并且‘坡改平’(原设计为坡屋顶)。”上述业内人士告诉记者，“30多套已售房源全部退房，业主改等二期，但目前来看，二期更加遥遥无期。”

彼时坊间传闻，因质量问题而退房的丰台红盘华润昆仑域部分客户已经“投奔”国安府。“确实有这种情况”，上述销售人员对此予以确认，“不过现在项目停摆，我们也不知道什么时候会有结果。”

《每日经济新闻》记者联系上国安府施工单位中建二局一位项目负责人，其明确表示不接受采访。

另据记者了解，作为总包，中建二局已经与众多分包单位等签订了一系列几百份合同。由此，不论最后北京庄胜和信达置业何方胜出，涉及开发商、设计方、材料商等方面的连环诉讼亦不可避免。

今年4月，网上流传的一篇题为《中信国安府2020即将盛放》的文章提到，国安府项目地上整体建筑体量约30万平方米，除一期外后续仍有约27万平方米体量，以目前宣武门区域二手房价格来看，项目整体价值依旧可观。

据安居客，仅以目前宣武门区域约14.5万元/平方米的二手房房价计算，国安府整体价值便已经超过435亿元。