北京首套房贷利率最低5.4% 三四线城市有减负现象

(原标题：房贷利率昨日换锚 大部分地区保持平稳 二线城市负担增加相对大一点 三四线城市有减负现象)

全国个人住房贷款利率调整新规从昨日开始执行，房贷利率的“锚”正式由以往的贷款基准利率转换为贷款市场报价利率(LPR)。

根据中原地产研究中心收集的数据，各地房贷利率平稳过渡是主流。10月8日后，虽然房贷合同有变化，但房贷执行利率并无明显变化。

变化

北京：首套房贷利率最低5.4%

北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%)，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。从绝对数值看，新规执行后，北京地区的首套房贷最低利率上浮0.01%，二套房贷利率上浮0.02%，改革前后的房贷最低利率水平基本一致，符合市场预期。

以100万元25年期的首套房贷为例，采用等额本息的还款方式，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元;若是二套房，之前月供为6369.86元，改革后的月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。不难看出，对于个人房贷客户来说，新规执行前后房贷利息几乎不变，新规不会带来额外的利息支出压力。

上海：首套房贷不低于LPR减20个点

新规执行前，上海地区的房贷利率一直处于全国最低水平。在挂钩LPR之后，上海“最低”的地位依然没有改变。新规执行后，上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算，房贷利率为首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。而之前上海地区银行执行的是首套最低基准利率9.5折，即4.655%。也就是说，首套房最低利率在新政之后降低了0.005个百分点。

根据央行公告，新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，但上海地区执行的利率并没有在5年期LPR基础上加点，反而比LPR低0.2%，实在令人意外。此前，大家都预计上海的首套房贷利率应该在新规执行后上浮0.2%，与同期LPR保持一致。

二套房:利率变化相对较大

易居研究院的数据显示，2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度为2bp，即0.02个百分点。同时，4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同时，7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度为5bp。苏州的首套房贷利率出现下降，相比上个月下降8bp,不过整体仍维持在高位，为6.05%。

易居研究院认为，从房贷利率数据上可以看出，一二线城市采用新的利率定价机制后，利率变化都不大，进一步体现了利率稳定的导向。相对首套房贷利率，二套房贷利率的变动幅度稍微大一点。二线城市的首套房贷和二套房贷利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

据测算，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了12元。虽然略有上升，但基本上不会对购房者形成太多干扰，或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。

影响

新规对房贷市场影响有限

房贷利率将保持平稳

“整体看，LPR政策落地前后，大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。”中原地产首席分析师张大伟表示，最近监管部门多次强调要限制违规资金流入房地产，但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧。房住不炒下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。房地产调控政策会避免房贷过量，以引导资金进入实体经济。

交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限，而且仍然是以往房地产调控政策的延续。它可以维持整体个人住房贷款利率基本保持稳定，既不下降也不会显著增加个人住房贷款利息负担。这将有助于确保房地产市场的稳定性，同时促进企业贷款利率的下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。而各地将基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地楼市情况和房地产金融情况，陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。从测算中也可以看出，最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。

易居研究院测算全国14个城市房贷

这14个城市包括：4个一线城市，北京、上海、广州和深圳;7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;3个三四线城市，无锡、珠海、佛山。

这14个城市在执行LPR贷款利率后，利率只是稍有增加。按照25年期贷款本金100万元计算，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了12元。

从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。

提示

新规后啥时重定价

一定要看清

业内人士指出，除了利率基准的变化，10月8日后，新版的个人房贷合同在重定价周期方面也会与以前有所不同。以往，个人房贷利率一般是每年1月1日以当时的贷款基准利率为基础重新计算。如果当时的基准利率与上一年有所不同，贷款客户的每月月供就会有所变化。

北京青年报记者了解到，LPR新规执行后，多家银行已经改变了重定价的周期。民生银行北京分行表示，合同期满12个月重定价。工行北京分行也表示，重定价周期至少为一年。举例来说，某客户今年10月9日签订的首套房贷合同，享受的房贷利率是LPR+55个基点，一年后银行会重新确定该客户享受的房贷利率，会以明年9月20日公布的LPR为基准，加55个基点。