北京住宅库存不断积聚 限竞房库存创新高 销售率仅4成

近年来，随着新建住宅供应的不断增加，特别是限竞房供应井喷，北京住宅库存不断积聚。

来自研究机构的统计数据显示，截至10月21日，北京普通住宅含别墅(包括限竞房不含共有产权)合计库存突破7万套，创最近8年来北京楼市最高纪录。其中，限竞房是供应主力，但是自2018年6月首批项目开盘入市至2019年9月，北京累计上市限竞房项目销售率仅为43.24%。而且已入市项目中，大部分存在亏损。(注：限竞房是指通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。)

业内人士认为，北京限竞房供应分布明显扎堆，部分供应井喷的区域已经出现价格调整。后续再入市的限竞房项目，由于大部分土地溢价率明显降低，预计亏损面有可能降低，但整体市场的竞争惨烈在所难免。

限竞房库存创新高，销售率仅4成

券商中国记者日前根据北京市住建委公开信息统计，继8、9月份分别有17个和12个新建住宅项目获发预售证后，10月截至21日，又有5个新建住宅项目获发预售证。今年以来，除了1、2月份分别只有2个和4个外，3月至9月，新建住宅项目均保持了2位数的月均发证速度。

今年以来，北京新建住宅市场供应井喷，特别是限竞房成市场主力，不过，从成交情况来看，去化压力仍然较大。

据中原地产研究中心统计，截至10月21日，2019年内北京普通住宅含别墅(包括限竞房不含共有产权)新增供应32924套，超过了2016年(27145套)和2017年(23768)全年的新增供应量，但成交量为29195套，虽然已经超过了2017年(21463套)和2018年(23604)全年成交量，但与新增供应量相比仍有差距，这也是北京连续第3年住宅成交量小于新增供应量。

虽然今年新建住宅市场成交有所上涨，但因为供应量井喷，库存不断积聚。截至10月21日，北京普通住宅含别墅(包括限竞房不含共有产权)合计库存突破7万套，创最近8年来北京楼市最高纪录，相比本轮楼市调控之前的4万套增加了3万套，涨幅达到75.8%。

“限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最主要原因。” 中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者说，从楼市数据看，2018年以来，截至10月21日，北京合计供应的新建住宅有7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占到整体市场供应的61%。而从成交情况来看，限竞房到目前为止只签约了2.11万套，也就是库存积压高达2.64万套，刷新了历史记录。

由于供应房源数量较多，自2018年6月10日首批限竞房项目开盘入市至今，一年半的时间里，项目整体去化情况并不理想，虽有个别热销案例出现，但滞销是普遍现象。

据合硕机构统计，2018年6月至2019年9月，北京累计上市限竞房项目62个，供应限竞房45698套，累计60个项目签约，签约总套数19760套，销售率仅为43.24%。9月，北京51个限竞房共签约1336套，环比8月下滑21%。

除了限竞房的井喷供应外，张大伟认为，北京楼市库存严重积压的主要原因还与信贷政策过严有关。“目前北京新建住宅库存中，按照现有的普通住宅标准，大部分限竞房已是非普通住宅，平均单套签约金额530万，基本都得按照首套房40%、二套房80%计算首付，这使得全北京市场整体陷入去化难的局面。”他说。

已入市限竞房8成亏损，部分地区酝酿价格战?

北京楼市较大的库存压力，对开发商的资金链提出了更高的挑战。

据张大伟统计，2017年以来，北京限竞房用地合计成交103宗，其中，楼面价与商品房限价之差最低的只有6300元/平方米，最高的在3万元/平方米以上，只有38宗地的价差在2万元/平方米以上，这些大部分都是2018年四季度后成交的，而其他大部分2017年高溢价拿地的项目已经亏损。

“已经入市的66宗地(有项目多地块)中，有46块地价差在2万以内，只有8个已经售罄的项目基本能赚钱，另外在售的还有4个也基本保本了，整体看，北京限竞房市场入市的项目中有80%是亏损的。”张大伟对券商中国记者说，即使未来快速卖完，按照销售周期看，也只能减少亏损。

为了加速去化，开发商在产品和价格上也做出了调整。

合硕机构首席分析师郭毅告诉券商中国记者，从目前限竞房本身来说，开发商在成本上的投入在增加，除了销售周期拉长造成的财务成本之外，一些精装的成本，包括一些绿色、智能化的成本都在上升，同时在价格上还必须要做出减法，才可能实现一个相对比较好的去化。所以从这些层面来看，可能开发商都会基于自己对于成本和利润之间的需求，在价格上去做出相应的调整。

北京限竞房供应不仅量大，而且分布明显扎堆，主要集中在大兴、亦庄、青龙湖等区域。而那些位置远交通不便、产品同质化、配套不完备的项目去化压力严峻，部分供应井喷的区域已经出现价格调整。

券商中国记者了解到，“十一”期间，多房企在京楼盘推出多套特价房，有的特价房甚至降价超百万元，北京某代理机构还跟多家开发商合作在国庆10天推100套特价房。

“限竞房市场中，除了少数项目外，部分项目价格已经比销售限价下调了10-15%，个别区域甚至下调超过20%。”张大伟对券商中国记者说，这些区域后续供应还在增加，或酝酿价格战。

不过，在郭毅看来，所谓的“价格战”并没有表现的那么明显，但是房企调整自己的价格预期确实存在，可能有些开发商根据自身对市场的判断，开盘价就低于拿地时的销售限价，但这不能叫降价，土储部门只限定了商品房售价的上限并没有限定下限，房企是可以根据自己的成本收益率以及对于市场价格的判断去做出合理判断的。

她认为，由于新房的供应规模比较大，库存压力客观存在。但从今年北京新建住宅市场的成交情况看，已经创2016年调控以来的三年新高，说明开发商在产品和价格上做出的营销手法确实对市场需求的提振起到了明显的收效。

在整体库存积压的影响下，房企拿地日趋谨慎，近期北京有多宗地块底价成交，相对较热地块的溢价率也并未超出市场预期。

张大伟认为，后续再入市的限竞房项目，由于大部分土地溢价率明显降低，预计亏损面有可能降低，但限竞房市场的竞争惨烈在所难免。