房地产调控政策效果显现 房地产市场总体将持续走弱趋势

荣盛发展首席经济学家 尹中立

2018年的下半年房地产市场不及上半年的表现，2019年的房地产市场表现与2018年的走势类似，上半年表现较好，进入第三季度之后各项数据均出现调整，而且比2018年第三季度调整的幅度更大。无疑，这是政策调控的结果。自今年第二季度以来，房地产金融政策明显收紧，7月底的政治局会议强调“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”。第三季度房地产市场的各项数据在走弱，市场的分化在加剧，房地产调控政策的效果正在显现。

一、房地产各项数据均走弱

从土地市场看，今年三季度，住宅用地市场整体持续降温，供需双双减少。300城土地市场住宅用地供应面积环比减少4.1%，同比下降6.6%。300城住宅用地市场成交面积规模环比减少5.8%，同比下降2.5%。平均溢价率较二季度下降12个百分点，较去年同期提高0.6个百分点。三季度流拍住宅地块共172宗，流拍面积环比增加47%，但较去年同期有所改善。

土地市场分化，三四线城市流拍增多。从土地市场热度看，依然是长三角区域为首，然后是中西部、珠三角、京津冀。从土地流拍情况看，10月份，52块地流拍，其中34块地在三四线城市。

从销售情况看，统计局数据显示，1-9月份，商品住宅销售面积同比增长1.1%;其中，东部、东北地区销售面积同比下降;中、西部地区销售面积同比增长。

从销售金额看，1-6月，商品住宅销售金额同比增长10.3%，增速高于二季度末1.9个百分点，低于去年同期5.3个百分点。克尔瑞数据显示：二季度末与三季度末，TOP100房企累计权益销售规模同比增速均为4%(2018年三季度数据不详)。

从价格看：10月份中指院数据显示，监测的100个城市，价格环比涨幅持续收窄。进入四季度打折季后，广州、天津、济南、南昌、合肥、武汉、长沙等一、二线城市均出现新盘降价情况。西安、昆明、重庆、南宁等中西部城市新盘价格相对坚挺。

二、传统促销季，房企以价换量

面临严峻的政策调控，2019年房企打折促销季较往年来得早了些。8月20日，恒大率先开始了新一轮的“恒大购房季”，各个区域开始推出优惠活动，全员营销。碧桂园以凤凰云为平台，在9月中旬至10月中旬举办“金秋购房节”。多数中小型房企纷纷跟随。正在冲刺业绩的正荣集团将在国庆期间举办全国TAO房节，13个区域逾百个项目均参与。奥园商业地产不仅优惠，从来访到购房，各个阶段都送礼。

值得关注的是，虽然恒大打响打折第一枪，但头部房企以及年度销售目标完成较好的房企打折力度有限，有的甚至不如往年。以恒大为例，历年打折季中，2011年7.5折，2016年8.2折起， 2018年为8.9折，今年为9折。北京中海营销部工作人员表示，“金九银十”没有特殊的降价促销策略，今年已完成业绩指标，不会刻意降价失去经营意义。一方面反映出头部房企对市场长期看好，对后市较有信心;另一方面，反映出在市场环境整体偏弱，政策持续抑制特别是限价等政策影响下，房企利润已经被缩减，折扣空间有限。

三、三季度房企融资环境整体偏紧

房地产行业资金趋紧。1-9月份，房地产开发企业到位资金同比增长7.1%;增速较1-6月回落0.1个百分点，较去年同期回落0.7个百分点。从月度走势看，9月份房企到位资金小幅改善，增速比1-8月份加快0.5个百分点，结束了连续4个月的增速回落走势。

从资金来源结构看，受政策影响，房企融资途径更加正规化，表外融资规模减少。1-9月份，国内贷款增速较二季度末和去年同期分别提高0.7和14.2个百分点;而自筹资金增速较二季度末和去年同期分别降低1.2和7.9个百分点。

从主要融资渠道看，三季度信用债融资规模较去年同期下降15.6%，较二季度小幅增加7%;海外发债规模较二季度下降15%，较去年同期增加38%;房地产类集合信托募集规模同比下降15.5%，环比减少13%。

9月份房企发行信用债和海外债融资成本较一季度均有上升。报告分析称，部分扩张型房企融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些企业已经达到13%。

展望未来，在政策力度保持不变的情况下，房地产市场总体将持续走弱趋势。