从“饲料大王”到“农牧大亨”，刘永好的“地产大王”路并不顺畅

　　新希望地产发布2019年半年报显示，新希望地产实现营业收入近33.8亿元，同比下跌4.8%，而营业成本25.2亿元，同比上浮近1.6%，实现净利润近44.3亿元，同比下跌近44%，扣非后实现净利41.7亿元，同比跌幅近50%，归属于母公司净利润23.8亿元，同比下跌57%。

　　重仓长三角

　　新希望地产今年在公开市场获取的第一幅土地是在其重仓地温州，3月15日，以21.02亿总价、1.2万元/平方米楼面价竞得浙江温州瑞安一宗商住地，溢价率3.1%;4月26日，经过140轮竞价，以上限价格29.26亿元竞得温州一地块，楼面价10861.78元/平方米，溢价率30%。

　　除了温州，新希望地产还在杭州和南京一日获取两幅土地，共计耗资88亿元。3月29日，新希望在拼抢120轮后竞得南京栖霞区一宗土地，总价53.2亿元，楼面价22628元/平方米，溢价率为28.8%，这也是新希望首次进入南京市场。同日，新希望在杭州经过166轮的激烈竞价，以34.6亿元总价拿下余杭一块土地，楼面价21008元/平方米，溢价率31.3%。

　　今年上半年溢价率最高的一块土地来自大连，5月15日，经过200轮竞价，新希望地产以总价12.46亿元、溢价率49%夺得大连一地块。

　　新希望地产回复的数据显示，截至6月中旬，新希望地产拿下5幅地块，总成交面积约95.07万平方米，共计耗资150.52亿元，平均楼面价15833元。

　　新希望大举拿地的时机是在今年上半年土地市场较为火热之际，竞争激烈，所获取地块往往是经过了数百轮竞价，显示了拿地决心。

　　其在土地市场的高调，并非始于今年。自2016年开始，新希望就逐步增加了拿地数量。

　　虽然背靠新希望集团这座知名民营企业，但由于并非集团主业且未上市，多年来新希望地产十分低调，外界鲜少知悉其具体数据。5月底，新希望地产在上交所申请公开发行的一笔17亿元公司债券状态更新为“已反馈”，正因为此，公布了一份长达200多页的债券募集说明书，新希望地产的发展历程和最近三年的财务数据也得以一并公开。

　　根据这份债券募集说明书，2016年-2018年，新希望地产的拿地数量分别是5宗、13宗和20宗，权益后的新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。截至2018年底，总土地储备为691.75万平方米。

　　目前新希望地产深耕的城市包括成都、杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等，以二线城市为主，一半位于长三角。

　　温州是新希望已经布局6年的城市，也是其在大本营四川之外重点布局的一个新城市。根据债券募集说明书，过去三年新希望地产在温州的销售额分别是78.3亿元、70.69亿元以及104.2亿元，均排名集团第一。

　　短期借款半年增长244%

　　随着新希望地产加大了房地产拓展开发力度，其债务规模增长较快。2016~2018年末，公司负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元，近三年年均复合增长率为42.83%。截至2019年6月末，公司有息负债303.88亿元，上年末借款总额262.66亿元，借款总额总比变动15.69%。

　　2016~2018年末，新希望地产资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%;同期末净负债率分别为126.66%、149.48%和86.67%。在高杠杆运作的地产行业，新希望地产的资产负债率并不算高，但据中诚信证评的对其2019年公司债第一期的评级报告，因新希望地产业务规模的扩大，公司负债规模快速增长，之所以财务杠杆比率呈现波动下降态势，主要是得益于股东增资、留存收益积累和永续债，使得公司自有资本快速提升。简言之，公司通过扩大分母的形式，使快速增长的债务得以“隐形”。

　　短期资金压力方面，2019年上半年，新希望地产短期借款余额1.72亿元，较年初增长244%。公司在半年报中解释，主要由于子公司本期新增低风险短期借款所致。

　　从现金获取能力看，近年来随着新希望销售规模的持续增长，公司销售商品及提供劳务收到现金的规模增长快速，但因在建拟建项目投资较大，新增项目拿地支出规模较大，中诚信证评称，近年来新希望地产经营活动净现金流持续呈净流出状态，不能对债务偿付形成保障。

　　2016~2018年经营活动净现金流分别为-5.37亿元、-79.69亿元及-23.94亿元。2019年上半年，经营活动产生的现金流净额-62.88亿元，同比-316.63%，主要由于本期土地款及相关保证金支付、对合营和联营企业的资金支持的增加，使得支付其他与经营活动有关的现金比上年同期有所增加。

　　新希望经营活动净现金持续为负的另一面是，有新希望集团的背书，新希望地产融资能力较强。货币资金方面，2016~2018年末，新希望地产货币资金分别为49.85亿元、50.45亿元、118.29亿元。同期末货币资金/短期债务分别为1.66倍、0.73倍、2.56倍和1.76倍，通过融资形成对短期债务的覆盖。

　　不可避免的是公司利息支出增加。2019年上半年，公司应付利息较年初增长50.77%，达到2.50亿元，主要由于借款规模增长，导致计提利息的增加。

　　管培生张明贵

　　2014年，刘永好亲自点名80后管培生张明贵担任地产总裁。此外，新希望地产的另一位关键人物是刘永好的女儿刘畅，她在新希望地产担任董事。

　　按照刘永好的说法，张明贵定下了一个目标：三年时间让地产公司规模每年翻一番，否则随时下台。

　　机制改变以后，效率也在提高。刘永好在那次演讲中透露：“以前我们一个土地从拿地到开发完，三年五年八年都有。现在，拿到地的当天，图纸就全部都出了，报建什么的就都弄好了，第一个月就可以开工。第三个月我们样板间就可以摆出来，六个月，我们把销售手续全部办完。第九个月赚的钱就把所有投资收回来，现金流为正。半年现金流为正，真是做到了，而且绝对保证质量，绝不偷工减料。”

　　张明贵执掌以后，规模停滞不前十几年的新希望地产确实开始了规模爆发之路。2013年新希望地产的规模才20亿元，但根据上交所披露的数据，过去三年新希望的销售额分别为145亿元、171亿元和316.63亿元。

　　与此同时，2016-2018年，新希望地产的合并口径营业收入分别为51.57亿元、60.69亿元及152.43亿元;归属于母公司所有者的净利润分别为6.19亿元、8.11亿元及18.19亿元。

　　规模增长也伴随杠杆的加大。2016年、2017年及2018年，新希望地产负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元，呈持续增长趋势;资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%，扣除预收账款后的资产负债率分别为52.30%、51.12%、50.94%。

　　此外，由于大举拿地、土地支出较大，2016年、2017年及2018年，新希望经营活动产生的现金流量净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

　　对于负债和现金流的疑问，新希望地产方面称，行业内典型房企的负债率基本都在80%以上，新希望地产目前负债率76%左右，同时扣除预收仅50%多一点，在房地产企业中算是比较低的，且负债率还呈逐年下降态势：“足以显示我们自身的造血能力在增强，负债依赖度在降低。”

　　新希望地产方面还表示，除了通过多种外部融资渠道进行融资，新希望地产自有资金也较为充足，2018年销售率超过100%，持有现金118.3亿元，同比增长134.5%;现金流量表“销售商品、提供劳务收到的现金”同比增长了75.12%，而前一年的增量仅为19.44%。

　　经过几年的规模爆发，如今新希望在土地市场的表现也让人不得不设想，它是否要继续大规模扩张。据悉，新希望地产2019年的销售目标为500亿元，并计划未来三年冲击千亿。

　　新希望地产方面则否认了这一计划。对于规模扩张一说，其回应称，新希望集团是一家以农业和食品为核心主业的产业集团，其主业非常突出，地产板块是作为集团的一个补充产业，所以“小而美”的定位决定了新希望不会把地产规模做得特别大，但房企同样需要发展和成长，所以新希望地产争取未来可以成为一家规模在可控范围内是适度的、健康的、合理的中型房企。

　　“千亿以上才叫做规模房企，新希望仅属于中型房企。新希望地产的发展目标，跟其他房企的逻辑不一样。如果规模不能覆盖风险，那就不会选择某个规模。”新希望地产方面表示。

　　频繁融资

　　对地产公司而言，资金是其生命线，在接连拿地的同时，新希望地产也在不断融资“输血”。

　　5月21日，新希望地产“中信证券新希望物业费信托受益权资产支持专项计划”成功发行，项目规模6亿。5月14日，新希望地产公告称，公司公开发行2019年公司债券状态更新为已反馈，拟发行规模为17亿元，将分期发行，首期发行规模为不超过人民币7亿元。

　　2018年11月2日，新希望地产作为原始权益人的“华西证券新希望地产购房尾款资产支持专项计划”于上交所成功发行，产品规模15亿元，其中优先级14.25亿，发行利率5.7%。

　　然而，持续融资已使得新希望地产债务规模也在逐年增长。根据新希望地产公开发行的2017年和2018年年度审计报告，2016年-2018年，新希望地产年度负债合计分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。其中，2018年新希望地产有息负债余额为262.67亿元，对应的利息支出为18.76亿元。

　　此外，新希望地产近几年经营活动性现金流连续几年均为负值。根据新希望地产公开发行2018年年度审计报告，2017-2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为、-79.69亿元和-23.94亿元。新希望地产也曾警示风险称，公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。

　　但截至目前，新希望地产的负债率仍低于行业80%的平均水平，且融资成本基本控制在6%以下。数据显示，2016年-2018年新希望地产的资产负债率分别为79.37%、79.54%、76.62%。

　　需要注意的是，新希望地产背靠母公司新希望。年报显示，2018年，新希望营业额为691亿元，净利润为17元，以农业为主业务的集团利润其实并不高。

　　不过据新希望地产相关负责人表示，母公司新希望集团资金管控严格，没有直接给予地产资金支持，新希望地产主要还是依靠自身外部融资，主要包括银行信贷、集合信托、保债计划、以及资产证券化产品等。