地产大佬沉浮录：前进中的华夏幸福，钱紧了？

　　“有朝一日大风起，扶摇直上九万里。”

　　11月19号的股市，地产公司皆大欢喜，涨声不断。华夏幸福基业更是难得的直线涨停，用上面的一首诗形容并不为过。当然，第二天再降下来是另一回事。

　　今天谈“远郊天王”华夏幸福。

　　壹

　　自从今年3月份的一则报道“霸州孔雀城直降8500”，蝴蝶的小翅膀或许煽动了一场风暴，华夏股价从四十多元一直跌跌不休，最终保持在23元上下徘徊。

　　作为曾经十大房企唯一一家纯民营企业的开发商，战绩甚是辉煌。PPP产业新城模式全国遍地开花，布局80多个城市郊区，以3700多亿的总资产大步跨入千亿房企俱乐部。

　　华夏幸福这个偏居一隅的固安地方房企到全国十大房企之一，这个开发商的背景始终很神秘，业内猜测版本众多，国企背景或红色背景或某大佬直系等。

　　其掌门人王文学比公司还要神秘。

　　王老板是廊坊霸州的某个火锅店老板转型，经过20年发展终成为一代房企大佬，与其他的地产大佬相比，曲折的经历更具有吸引人的噱头和成功示范效应。

　　去年的胡润财富排行榜，王老板更以575亿的身家位居中国富豪榜的28位，华夏幸福公司的销售额排名第7，可喜可贺。

　　但王老板却从来不说自己是房地产开发公司，在各路媒体场合公开强调，华夏幸福是一家产业新城运营商。

　　简单说就是企业通过和地方政府合作，政府政策支持，提供低价土地和低税收等福利，华夏负责提供资金新城基建，共同打造新城，未来通过政策优惠和低房租等吸引产业入驻。

　　新城利润政府与华夏长期分成，最终成为华夏长期下蛋的母鸡。王老板立志要建立一个遍布全国的“养鸡场”，在线云养鸡。

　　贰

　　故事的美好结局当然是王子和灰姑娘在一起，现实却不一定。

　　2017年4月1号，一号首长牵头成立的千年大计“雄安新区”横空出世。

　　同样出事的还有华夏幸福

　　雄安新区成立的时候，大A股的吃瓜群众们发现，原来雄安新区已经有一个超级概念股，华夏幸福。

　　早在雄安新区成立之前，2015年8月28日，华夏幸福就与雄安当地政府签订了556平方公里，85万亩的土地合作开发协议，再加上规划的白洋淀科技馆。

　　意味着雄安新区远期2000平方公里的总规划，王老板占据了三分之一的江山。

　　最终的发酵在股市，华夏幸福股票连续5个一字涨停板，华夏幸福以44.39收盘，涨幅超过60%。王老板个人财富暴增250亿，陡然而富！

　　当然，事情没有那么简单，该来的总会来。3天后的4月4号，华夏发文表示坚决服从国家设立雄安新区的总体安排。

　　最终以华夏主动放弃雄安所有地块为结果，和当年王老板主动放弃政府的装修欠款如出一辙。

　　不同的是，后者为他带来了第一次机遇，前者为他拉下了雄县县委书记吴亚飞。

　　叁

　　你永远不知道惊喜和意外哪一个先到，2015年，华夏也是如此。

　　2015年的环京房价大涨，重仓环京的王老板收获到了华夏满满的幸福。固安永清霸州廊坊大厂香河延庆……喊出1个北京城，16个孔雀城的豪言壮志。

　　同年9月，负债率飙升到86.92%。

　　在旺盛的购房需求下，多高的负债都不是问题。不满足于北京郊区的王老板，开始放眼全国的郊区。

　　2016年12月，华夏调整人事机构，在产业新城板块下设立了产业小镇集团，王老板信心十足的计划出2017年要成立200个产业小镇。

　　首要任务是紧急招聘200个小镇总。

　　工作内容比较简单，首先确认当地要打造IP类型的产业小镇，然后找到该产业的一批龙头企业，签订意向协议，表明这个小镇做起来之后愿意入驻，最后再拿着这份名单去找政府批地。

　　特别强调各地政府退休或离职的领导优先，不限学历，一经录用待遇优厚。

　　半年后的今天，就在这个月，华夏幸福小镇集团裁员400余人，基本上砍掉了这项业务。半年前忙着招人的小镇集团，半年后忙着裁人，慌慌张张匆匆忙忙。

　　活着就要折腾，经过多年奋斗，2017年华夏资产成功超过3500亿，负债也同步超过3000亿。

　　但是2017年华夏年报净利润88亿，现金流为负162亿，由此引发上交所夺命18问，你解释一下钱去哪了？

　　扩张步子迈的太大了，根本停不下来。

　　肆

　　裁员不能解决问题，但是能省钱。除了小镇集团之外，华夏天津集团和京南集团以及重庆集团也被撤消。

　　好朋友老王跟我说，在10月31号的内部全员大会上，王老板表示，华夏幸福接下来将进行业务梳理，对没有给公司创造价值的业务，将要被裁掉。部分区域发展有限的，将要被梳理掉。梳理划重点。

　　单纯的裁员并不能带来收入，只能减少支出。开源节流，重点还是需要去找钱。

　　首先，7月10号，华夏幸福公告称，公司控股股东向平安资管转让19.70%股份，转让价为23.655元/股，转让价款共计137.7亿。并签署对赌协议。

　　华夏控股向平安资管承诺，以华夏幸福2017年净利润为基数，2018年、2019年、2020年三个年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

　　按照对赌协议规定，华夏今年要拿出114.15亿的利润。而18年前三季度，华夏净利润78.78亿。

　　另根据最新数据，房企前十月销售目标完成率，华夏2000亿的销售目标，完成1200亿，完成率60%。

　　还有2个月过年，看吧。

　　但这些钱够吗？

　　3个月后，华夏发布公告称要与万科合作开发土地，华夏运营环京多年，虽然拥有大量土地，但环京的史无前例的政策严控下，华夏只能放弃环京这块肥肉，换取更长期的发展。

　　当然，蜜哥还是要佩服一下万科，就是那个喊着活下去的万科，真正的做到了帮助同行活下去。

　　10月9日，华夏与万科签署了合作开发协议，共4个项目10幅土地，用地面积共509亩。万科以32.34亿收入囊中，而这几个地块是华夏在2017年9月9日到2018年5月9日取得，土地价格总共约38.33亿。

　　这10幅土地的容积率从1.3到2.0不等，按照1.5均值计算，计容建筑面积大约为50.9万平方米。根据项目所在地的市场价格估算，4个项目10幅土地总货值大约为65亿元。

　　也就是说，万科以32.34亿元的价格获得了货值约50亿元的土地，打得一手好牌，可喜可贺。

　　现实往往是复杂的。与万科交易的前一天，11月8号，华夏幸福境外融资1亿美元，票面利率为9%，当然，这利率并不高。

　　但但这些钱够吗？

　　11月13日，华夏幸福发布公告，公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，24个月有效。

　　11月19日，上交所披露信息显示，华夏幸福当天再度提交一项非公开发行的短期公司债券申请，申请额度为40亿。

　　生活得继续，融资不能停。

　　伍

　　最近业内的人找蜜哥聊天的少了。

　　刷了一遍朋友圈，发现我的一个不同父异母的好兄弟，刚刚更新了一条消息。XX智能机器人，诚招代理商，一旦加入手把手带你走向财富巅峰。

　　前些天他还是华夏京南某片区的营销负责人。我问他要不跟我干吧，他说你拉倒吧，我现在看到房子就头疼。

　　看了下窗外，已经是晚上了，最近天越来越短，夜越来越长，这个冬天也越来越冷。