失速的共享办公:WeWork上市遇阻 戳破行业盈利泡沫

　　“从现在开始，大家要勒紧裤腰带过日子了。”2018年年底，优客工场创始人毛大庆在公司微信群里打出一句话，简练的文字背后，是资本市场对共享办公行业越发谨慎的态度，以及一级市场持续的寒冬。

　　2018年年底开始，共享办公领域呈现出截然不同的融资冰火两重天。不同于2018年纷至沓来的大额融资消息，2019年共享办公呈现的是裁员劝退、业务收紧、融资不顺，以及近期共享办公头部企业WeWork不断推迟的IPO、下调的估值。严峻的市场环境折射出一级市场寒冬下，资本越发冷静理智地考核创业公司的价值空间与估值泡沫：通过烧钱催熟市场、扩大规模却无盈利的故事逻辑，在寒冬中的资本市场不再通行。

　　WeWork上市折戟

　　作为共享办公领域的头部公司，WeWork在资本市场上的一举一动备受关注，而近来，WeWork在IPO之路上的波折，折射出资本市场对共享办公高估值、低盈利能力的质疑。

　　9月18日，据外媒报道，WeWork在宣布推出IPO时间后，又爆出WeWork在纽约少量裁员的消息，被裁员工隶属于WeWork Now部门。第一财经记者据此向WeWork方面求证，对方称，公司正处于静默期，不便评论。在WeWork冲击IPO不被看好之前，是共享经济领域同类公司集体走弱的大背景。

　　2018年上半年，包括氪空间、梦想加等同行在竞争中不断公布融资进展与追加融资消息，行业并购时有发生，不断佐证着共享办公在2018年陷入酣战的态势，彼此拉扯中，营收与亏损数据同时飙升。

　　WeWork 2018年财报显示，去年第四季度公司43%的营收来自美国以外地区，国际市场的增长使该公司2018年销售额同比增长一倍多，达到18.2亿美元。但同期WeWork的亏损也翻了一倍多，达到19.3亿美元。

　　在接受第一财经记者专访时，WeWork大中华区总经理艾铁成尽力避免对财务数据的涉及，多次强调WeWork私营企业的性质。他强调，WeWork未来对全球与中国市场成长的期望值没有变，明年中国市场一定会发生非常高速的成长，并进入更多城市，包括在现有城市的进一步拓展。

　　梦想加创始人王晓鲁对第一财经记者表示，共享办公是非高毛利的生意，需要通过精细化与高效率管理，做好每一个场地的坪效，进而逐渐实现规模化扩张，这是共享办公行业实现盈利可能的较大壁垒。如果达不到盈利，都不能算是成熟健康的商业模式。

　　模式价值

　　不论是共享办公还是最初的孵化器，在国内市场之中实际一直处于不断变化调整的状态。

　　以WeWork最明显的竞争对手IWG为例，截至2018年底，这家公司拥有3306个办公空间和44.5万个工位。相比之下，截至2019年6月30日，WeWork拥有528个办公空间和60.4万个工位。

　　IWG上市至今已有20年时间，办公空间规模几乎是WeWork的五倍之多，但上市以来市值最高时也仅45亿美元，只有WeWork估值的十分之一。一位国内共享办公业内人士对第一财经记者表示，原因在于IWG更贴近于“二房东”式的老旧模式，最初在国贸几座楼里租来空间再分租给外企，通过锁定精准人群与外国大企业的方式进入中国，早期的行业时间点加上国贸的区域特性，成为了顺应时代的产品，但在当下，共享办公的行业环境下已发生了很多变化，陈旧的“二房东”分租模式已然不能满足用户需求，技术加持下的智能化空间分配才是更值得被肯定的模式。

　　艾铁成对第一财经记者表示，WeWork积极布局科技领域，如使用入住率感应器收集数据，影响设计师对空间设计的迭代；通过人脸识别技术签订合同；通过AI人脸情绪追踪来感知会员的满意度；面向所有消费者提供WeWork社区工位按时收费使用的闪座(WeWork GO)服务等。

　　梦想加也基于微信开发出一套系统，用户通过手机进入空间，刷卡进入会议室，有了会员专属接线，可以直接输入代码，使用云投影。此外，其会议室还设有人体感应器，能感应办公室是否有人，进行房间预订与开关灯动作等。王晓鲁称，智效办公体系及空间标准化产品能够有效控制投资及运营成本，实现稳定盈利。

　　之前氪空间董事长刘成城也曾表示，氪空间核心竞争力并非“二房东”，而是通过大数据选址扩张并进行精细化运营。氪空间官方数据显示，可帮助企业客户节省20%综合成本，提升50%空间使用效率。

　　理想化状态下，共享办公可以充分提高空间利用效率，节省成本与资源。王晓鲁称，WeWork创造了很好的商业模式，解决大量企业的需求，是刚需产品与解决方案，只是它在扩张的节奏上暴露出问题，发展模式比较粗犷，各方面成本非常高。

　　行业趋冷

　　寒冬之中，资本方显然更冷静，而跟随者的日子更难过。

　　推迟IPO之前，WeWork在一级市场的估值一度高达470亿美元。而提交招股书之后，WeWork估值不断被调低，一度低至150亿美元，有观点称最终可能停至100亿至120亿美元之间。据外媒报道，包括软银在内的投资者甚至要求WeWork等到2020年再启动IPO。

　　WeWork招股书披露，2016年至2018年，WeWork净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元，三年内共亏损33亿美元；2019年上半年净亏损9.04亿美元，亏损金额同比增加了25%左右。

　　国内同行日子也不好过，王晓鲁对第一财经记者表示，2018年年底便开始感觉到市场上明显的“寒意”。除了宣称压缩开支的优客工场之外，原本的头部企业氪空间也多次发生融资中断。一位氪空间离职员工对第一财经记者表示，2018年年底、2019年年初，分别有一次资本入局的准备，但均因各种原因被搁置，同时间发生小规模裁员。

　　但氪空间的行业扩张步伐未能及时与资本动态平衡，据一位共享办公从业者对第一财经记者透露，氪空间为迎战WeWork，在上海这个后者重度布局的城市，通过高于同行的价格大举烧钱拿地，但融资受阻、资金不畅后，这些项目逐渐发生解约。

　　显然，通过烧钱补贴扩大市场规模的方式已然不被资方认可。王晓鲁称，经营能力、精细化管理，智能化提高管理效率是梦想加核心竞争力，其团队70%人员是产品研发或办公服务体系的研发人员。

　　SOHO中国董事会主席兼执行董事潘石屹也多次强调盈利第一、规模第二，他称，烧钱的生意就像从院子里捡了一束花回来，没有根，插到瓶子里，过一段时间就会蔫。太库CEO黄海燕对第一财经表示，一家平台如果将重点聚焦在融资、出租，感觉像是“二房东”，对平台商业模式也有很大挑战。

　　除了行业的泡沫问题，WeWork的管理问题也受到质疑。分析师Ben Thompson在其官方博客上发表名为“The WeWork IPO”的文章称，WeWork公司重组时，为买下“We”商标而向自己的CEO亚当·诺伊曼(Adam Neumann)支付590万美元；WeWork已雇用多位诺依曼亲戚，其妻子系一个委员会的三名成员之一，这个委员会的任务是在未来十年内，如果诺依曼死亡或永久残疾的话，取代诺依曼；诺伊曼拥有三种不同类型的股票，保证了他的多数投票权，这些股票在出售或转让时保留其权利，而不是转换为普通股。

　　为了回应治理方面的担忧，WeWork修改其S-1文件，将高投票权股票从每股20票改为每股10票，限制首席执行官的投票权。9月17日，WeWork召开全员大会，诺伊曼对IPO过程的处理方式表示了悔意，并承认需要学习管理上市公司的经验。

　　WeWork之外，摆在整个共享办公行业面前更严峻的问题是，当行业领军者估值与模式、融资与上市均受到阻碍时，作为跟随者，尤其目标锁定美国资本市场的国内从业者们，以及喊话于2019年前后赴美上市的创始人们，需要严肃思考公司的盈利能力问题。